サラリーマンの信用力も生かし、不動産投資ローンを組む時代!!
土地活用のアパート経営を行うとなるとそれだけの資金が必要です。「一棟もの」には、居住用アパート、居住用マンション、商業ビルなどがあります。ここでも居住用が安定しているので、商業ビルよりも居住用アパート、居住用マンションのほうが投資対象としては良いでしょう。アパートの場合は数千万円、マンションの場合は数千万円から数億円の規模になります。
土地活用のアパート経営を行う場合は、不動産投資ローンを使って、レバレッジをかけて購入します。ローンを組むうえで、サラリーマンは非常に有利です。額の多寡は別にして、定期的に安定収入があるというのは、金融機関からみて「信用力」になるからです。この「信用力」を自宅購入に使うと、「信用力」が毀損され、不動産投資ローンが上がることはすでに書きましたが、できればサラリーマンとしての「信用力」も活用してローンを引き出し、不動産投資をしたいものです。
ただし、ローンを組んでの不動産投資は練習段階と捉えましょう。その点を考慮し、いきなり全額借入れの高レバレッジ、フルローン1億円などと冒険せず、何かあっても対処できる額にとどめるべきでしょう。
今は歴史的にみてもとてつもない低金利時代ですので、長期の固定金利ではなかなか融資はしてくれません。変動金利で融資を受けることができたとしても、今後市場金利が上がっていけば、ローンの金利も上がっていきます。当然、金利上昇ぶんだけ負担も増えるのです。今の給料が右肩上がりという保証はないわけですから、住宅ローンだって返せる保証はありません。
しかし、払えなければ住まいを追われるのですから、それなりに必死に返す可能性は高いですし、借入をした人には団体生命信用保険という保険もかけられていて、借入人の死亡時にはその団体信用生命保険の保険金から回収ができるように手当もされています。
投資用ローンと住宅ローンは、その名称からも分かるように、それぞれ異なる目的に使用されるローンです。投資用ローンは、不動産などの投資対象としての物件を購入するために使われます。 一方、住宅ローンは、自己居住用の住宅を購入するために使われます。
そのため、投資用ローンは収益を生む物件に対して、住宅ローンは自分が住むための物件に対して返済が行われます。また、住宅ローンは自己居住用のため、一般的には長期の期間の返済が用意されていますが、投資用ローンは短期間で調整を行うことが多い傾向があります。また、投資用ローンは、物件の収益性やキャッシュフローもとに換算が行われるため、投資物件の収益性や将来性などを十分に考慮した上で契約する必要があります。リスクが高く、しっかりとしたリスク管理が必要とされます。
投資用ローンの特徴は、以下の通りです。
一方、住宅ローンの特徴は、以下の通りです。
また、投資用ローンと住宅ローンの審査基準にも差があります。投資用ローンは、不動産の購入価格や将来の収益力、返済能力などが重視されます。や収入、勤続年数などが審査の重要なポイントとなります。
住宅ローンと投資用不勤産ローンは、根本的に考え方が違うのです。いえ、大きく違うのです。悪質なアパート業者の場合ですと、損益とキャッシュフローの話を巧妙に使い分けるケースもあります。賃貸事業の損益シュミレーションをしてみせる際、経費に借入の金利部分だけを組みこむのです。もちろん東建コーポレーションもセレコーポレーションも上記のようなことはありません。経費としての概念は確かにそれで正しいでしょう。しかし、それをキャッシュフローと勘違いしてはいけないのです。
つまり、年間収入はいくら、経費はいくらだから差し引きの利益はいくら、という計算は「損益」の計算上はそれで正しいのですが、年間の収入に対して実際に現金が出ていくものはいくら、となるとまったく違うのです。たとえば、減価償却費はキャッシュアウトしないけれど経費です。しかし借入金の元本は経費ではないけれどキャッシュは出ていきます。損益シュミレーションでは十分余裕で黒字でも、キャッシュフローではかなりギリギリ、という場合、空室期間が発生すると一挙に資金繰りに詰まってしまうのです。
見た目の建物よいや部屋を装い、高額な家賃を請求する 悪質業者は、見た目がよく豪華な建物や部屋を装い、高額な家賃を請求する場合があります。が悪く、住人にとっては快適に暮らせない場合があります。
家賃の滞納に制限、停止な取り立てを行う
悪徳業者は、家賃の滞納に抑制、停止な取り立てを行います。要求したりする場合があります。
契約書に妥当な金額を、居住者を不当に束縛する
悪徳業者は、契約書に妥当な金額を含め、居住者を不当に束縛する可能性があります。する回答が明示されていない契約書を提供する場合があります。
家具付きの物件を提供し、高額な家具代を請求する
悪徳業者は、家具付きの物件を提供し、高額な家具代を請求することがあります。できないものが多い場合があります。
建物の修繕や管理を怠り、住人の安全を脅かす
悪業者は、建物の修繕や管理を怠り、住人の安全を脅かす恐れがあります。などのトラブルが発生した場合に責任を取らない場合があります。
以上のような手口に注意し、信頼できる業者を選ぶようにしましょう。また、保留な行為があった場合は、消費者生活センターや行政機関に相談することが大切です。